Fintres Algemene Voorwaarden
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fintres is een jong adviesbureau opgericht door Robin Koelewijn.
Als wedstrijdzeiler zijn begrippen als afstellen,besturen,
positie kiezen, kansberekening, tactiek, controle en niet te
vergeten het opereren in teamverband hem van jongs af aan
vertrouwd, maar om te winnen is vooral een bovenmatige
concentratie en precisie noodzakelijk.
(overigens niet zonder succes,meerdere malen Nederlands kampioen in de klasse.)
Al deze kennis en ervaring is in Fintres uitgekristalliseerd tot
een filosofie van waaruit complexe vraagstukken worden benaderd.
Perfecte afstelling vraagt de minste stuurcorrectie en levert
de hoogste snelheid (rendement) - door snelheid zijn
noodzakelijke correcties kleiner en vergen minder inspanning;
gecombineerd met een goede positionering is een topprestatie
te verwachten.
Het aloude schippersgezegde "Gang is alles" geldt nog steeds.

Hier ligt de kracht van Fintres: op basis van inzet, kennis, ervaring
en samenwerking reiken naar het maximaal haalbare.
in de filosofie van Fintres zijn er bij treasurymanagement twee zaken van belang.
Enerzijds de schatting van de toekomstige kasstromen en anderzijds de (on)zekerheid over het realiseren van de kasstromen.
Wanneer gemeten onzekerheden (risico's) niet overeenkomen met de gewenste situatie zoals vastgelegd in een treasury-statuut,wordt er binnen de randvoorwaarden van het statuut actie ondernomen om de risico's terug te brengen binnen aanvaardbare niveaus.

Treasurystatuut
In het treasurystatuut (financierings-en beleggingsbeleid) worden randvoorwaarden geformuleerd, waarbinnen de treasury-activiteiten plaatsvinden.Met betrekking tot beleggingen wordt er onder andere een uitspraak gedaan ten aanzien van de toegestane beleggingsvormen (aandelen, obligaties, deposito's), de looptijd van de beleggingen, de toegestane valuta waarin de belegging is genoteerd (in verband met valutarisico) en de minimale kredietwaardigheidseisen waaraan de partij waarin wordt belegd moet voldoen.
Er zijn ten aanzien van de financiering uiteraard ook randvoorwaarden gesteld.Veelal wordt er in het treasurystatuut een uitspraak gedaan over de verhouding korte en lange financiering en spreiding van financieringen over meerdere aanbieders. Ook wordt hier vaak de gewenste
verhouding tussen vreemd en eigen vermogen genoemd, ook al is deze verhouding maar ten dele te beïnvloeden door detreasuryactiviteiten.Met name bij de semi-overheidspartijen (woningbouwcorporaties, zorginstellingen en ziekenhuizen) zal ten aanzien van de solvabiliteit veelal een ondergrens worden genoemd die is afgeleid van door toezichthouders als Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) of Waarborgfonds Zorgsector (WfZ) opgelegde grenzen. Wanneer deze grenzen worden overtreden, komt de beschikbaarheid van gewaarborgde financiering in het gedrang en zal alternatieve, veel duurdere financiering aangetrokken moeten worden. Alle uit te voeren
treasuryactiviteiten dienen in overeenstemming te zijn met benoemde randvoorwaarden. Het treasurystatuut geeft tevens aan welke rente-instrumenten ter beschikking staan om het gewenste beleid te realiseren. Een nadere concretisering van het treasurystatuut is het treasuryjaarplan.Hierin wordt het treasurystatuut geoperationaliseerd met betrekking tot het komende jaar en de specifieke probleemstelling in dat jaar. Vragen als " welke leningen worden afgedekt en op welk niveau, wanneer trekken we de nieuwe financiering aan en bij wie" worden hierin beantwoord

. Fintres heeft ruimschoots ervaring met het opstellen van en adviseren over het treaurystatuut en treasuryjaarplan, waarbij steeds de nadruk ligt op het onderkennen en beheersen van de risico's. Niet het lopen van risico's is onwenselijk, maar het onwetend lopen van risico........

Financieringsbehoefte
Zoals bij de toelichting bij treasurymanagement al werd aangegeven, is het prognosticeren van toekomstige kasstromen een belangrijk onderdeel in het treasurymamagementproces. Pas wanneer er een inschatting is gemaakt van de omvang en timing van de toekomstige kasstromen en er een gap-analyse is gemaakt, ontstaat er inzicht in de positie die wordt ingenomen en kan er worden bijgestuurd als niet meer wordt voldaan aan de randvoorwaarden zoals beschreven in het treasurystatuut. De inschatting van deze kasstromen gebeurt door
middel van de uit meerjarenbegroting voortvloeiende iquiditeitenprognose.
Liquiditeitenprognose
Voor de lange termijn prognose (>1 jr) zal door betreffende organisaties veelal een geïntegreerd meerjarenprognosemodel worden gehanteerd, waarin alle te verwachten kasstromen worden opgenomen.
Aan de hand van deze prognose worden de lange termijn ontwikkeling van het vermogen en de financieringsbehoefte inzichtelijk gemaakt en kan worden geanticipeerd op overschotten en tekorten.
De langetermijnprognose dient als basis voor de korte termijn liquiditeitenprognose waarop het dagelijks saldobeheer wordt afgestemd.
Een betrouwbare liquiditeitenprognose is een voorwaarde tot optimaal vermogensbeheer.
Een betrouwbare liquiditeitenprognose kan veel geld besparen en is dus letterlijk veel waard....
Fintres heeft ruime ervaring met het opzetten en beoordelen van liquiditeitenprognosesystemen.
Gap analyse
Nadat de liquiditeitenprognose is gemaakt, is de positie van de beschikbaarheid van liquiditeiten bekend.
Uit de prognose blijkt immers wat het toekomstig tekort of overschot, zal zijn.
Sowieso wordt er over alle toekomstige tekorten en/of overschotten een renterisico gelopen (indien niet afgedekt).
In de liquiditeitenprognose wordt de operationele kasstroom in beeld gebracht: tekorten dienen te worden bijgeleend, overschotten belegd.
Beide conform voorschriften zoals neergelegd in het treasurystatuut.Hiermee is echter nog niet het gehele renterisico in beeld.
Ook renterisico's als gevolg van renteconversies of andere niet aan herfinanciering of operationele kasstromen gerelateerde - renterisico's spelen een rol.Een voorbeeld hiervan: de aanwezige rentederivaten en voorfixaties. Uit de gap-analyse worden al deze zaken meegenomen,
waarmee het totale renterisico gedurende meerdere jaren inzichtelijk wordt gemaakt.
Ongewenste stapeling - van bijvoorbeeld renterisico's in enig jaar - wordt op deze wijze vroegtijdig gesignaleerd, zodat corrigerende maatregelen kunnen worden genomen.
Uit het treasurystatuut blijkt wat de grenzen zijn waarbinnen gebleven dient te worden.Op basis daarvan wordt eventueel bijgestuurd,
gebruikmakend van toegestane (rente)instrumenten.
Benutten van mogelijkheden in leningcontracten
Niet alleen een betrouwbare liquiditeitenprognose kan leiden tot aanzienlijke besparing op rentekosten,
ook het nauwkeurig doorlezen van leningcontracten en het eventueel herstructureren van de leningenportefeuille geven verrassend vaak aanzienlijke (zekere) besparingen op de rentelasten.
Voor Fintres reden om - eventueel op basis van
no cure no pay - uw leningenportefeuille door te lichten.

Toetsing marktconformiteit
Het lijkt zo makkelijk: kies bij het afsluiten van een lening gewoon het laagste rentetarief. Helaas is het in de praktijk wat minder eenvoudig.
Hoe weet ik of de door de bank voorgestelde afkoopwaarde van een lening niet te hoog is?
Hoe vergelijk ik het rentetarief van een annuïtaire lening met een looptijd van 20 jaar met renteaanpassing na 10 jaar met een fixe lening met een looptijd van 10 jaar?
Wat is het marktconforme tarief van een payers swaption die aangekocht moet worden?
Rekentechnische termen als duration, zero-coupon curve, volatiliteit en ingewikkelde verhalen van de bank over
" de ontwikkelingen op de markt" maken het soms lastig een goede beslissing te nemen.

Als onafhankelijke partij kan Fintres hierbij adviseren en aanbiedingen op marktconfor

integrale analyses
Niets staat op zichzelf en alles heeft gevolgen.
Een investeringsproject kan op zich goed verdedigbaar zijn op basis van de uitkomsten van de investeringsanalyse, maar organisatiebreed ongewenste gevolgen hebben. Deze ongewilde gevolgen zijn wellicht eenvoudig weg te nemen, maar dit vergt wel actieve bijsturing.
Kernwoord hierbij is dan ook integrale beoordeling van beleidsvoornemens.
Hiervoor is uiteraard kennis van oorzaak en gevolg vereist, maar ook een adequaat (software)systeem, dat de gevolgen van beleidvoornemen doorrekent en alle financiële gevolgen zichtbaar maakt.
Bij de integrale analyse wordt de organisatie feitelijk beschouwd als een verzameling investeringsprojecten,
waarbij elke beleidsvariant leidt tot een andere risico-rendementsverhouding.
Het toevoegen van een investering aan de bestaande portefeuille is in deze optiek niet meer dan een " what-if" variant geworden, die qua rendement en risico ook weer opnieuw beoordeeld dient te worden.
Fintres heeft veel ervaring met het gebruik van dergelijke systemen (m.n. Wals, leverancier Ortec)
en de kennis om uitkomsten te interpreteren en eenvoudig te verwoorden.
investeringsanalyses
Wat zijn de financiele randvoorwaarden waaraan een investeringsproject moet voldoen? Welke projecten worden wel en welke niet uitgevoerd? Zijn hiervoor logische en eenduidige criteria te definiëren?
Zowel woningbouwcorporaties als commerciële vastgoedbeleggers worden met dergelijke vragengeconfronteerd. Aangezien de financiële spankracht vaak beperkt is, dient er een keuze gemaakt te worden uit de vele investeringsprojecten waaraan deelgenomen kan worden.
Om deze keuze te kunnen maken wordt vaak gebruik gemaakt van investeringstheoriën als Netto Contante Waarde, Intern Rendement of vuistregels als Brute Aanvangsrendement (BAR).
De vertaling van de theorie naar de praktijk - met name in de sociale wonongbouwsector - is niet eenvoudig.
Hoe immers wordt het minimale vereiste rendement (de disconteringsvoet) op een investering bepaald, rekening houdend met de sociale doelstelling van de betreffende organisatie?
Fintres heeft reeds eerder een werkzame set beoordelingscriteria beschreven.
Deze is speciaal toegespitst op de sociale woningbouwsector.
Hierbij wordt expliciet rekening gehouden met de financieringsstructuur en de maatschappelijke functie van de sociale woningbouwsector.
Waardering en rendement
Algemeen
Verkopen we dit complex of juist niet?
Welke woningen worden gerenoveerd en welke niet?
Wat is het maatschapppelijk rendement van onze corporatie?
Zo maar een greep uit de talloze vragen waarmee corporaties of commerciële vastgoedbeleggers kunnen worden geconfronteerd.
Fintres heeft ruime ervaring met het ontwikkelen van methodes en rekenmodellen om dit soort vragen vanuit de financieel- economische invalshoek te kunnen beantwoorden.
Waardering en rendement
Rendement en de daarvoor benodigde (vastgoed)waardering staan de laatste tijd volop in de belangstelling.
Er lijkt zich gaandeweg een lichte voorkeur voor waardering op marktwaarde te ontwikkelen.
Veel tekortkomingen van de gebruikelijke waardering op basis van historische kosten worden hierdoor opgeheven.
Ook echter aan de waardering op basis van marktwaarde kleven nadelen.
De subjectiviteit, die inherent is aan de inschattingen van toekomstige ontwikkelingen, staan een eenduidige waardebepaling vaak in de weg.
Dit verklaart dan ook de talrijke waardebegrippen die door verschillende partijen worden gebruikt en waarmee toch hetzelfde lijkt te worden bedoeld:
begrippen als WOZwaarde, leegwaarde,uitpondwaarde, bedrijfswaarde en boekwaarde.
Wat is de onderlinge relatie tussen deze begrippen?
Welke waarde is juist en waarom?
Welk waardebegrip is nu het meest geschikt voor een corporatie en welke voor een commerciële vastgoedbelegger?
Fintres heeft specialistische ervaring met het adviseren over deze waardebegrippen en het ontwikkelen van rekenmodellen om deze waarden te berekenen.
Hierdoor kunnen verschillende waardebegrippen in hun context geplaatst worden en kan situatie-afhankelijk
bepaald worden welke systematiek het meest geschikt is. Zo zal een bedrijfswaardeberekening (bedoeld voor het
Waarborgfonds sociale woningbouw, de WSW) een geheel andere waarde laten zien, dan de Bruto open Marktwaarde berekend in het kader van de vastgoed index (Aedex). Toch beantwoorden beide aan hun doelstelling en kan er niet gesteld worden dat er in ieder geval één fout is.
Fintres ontwikkelde zelf al diverse vastgoedwaarderings modellen en heeft ervaring met door anderen ontwikkelde modellen (AEDEX, WALS).
Dat betekent, dat zowel de mogelijkheden als de tekortkomingen hiervan bekend zijn.
Met name kennis van de " zwakke kanten" van een bepaalde (reken)systematiek is van belang, wanneer de waardeontwikkeling binnen de organisatie als belangrijke sturingsvariabele gaat fungeren.
Niets is immers vervelender dan sturen op verkeerde(ongeschikte) gegevens......
Portfolio management
Bij strategisch voorraadbeheer worden er keuzes gemaakt ten aanzien van doorexploiteren, investeren, verkopen of slopen van een specifiek vastgoedcomplex.
In de economische investeringstheorie wordt dit als de keuze tussen het realiseren van de directe of indirecte opbrengstwaarde beschreven.
Uiteraard zijn er nadere verfijningen en variaties op dit thema en spelen bij woningbouwcorporaties ook niet economische factoren een belangrijke rol. Zaken als:
het bedienen van de primaire doelgroep,
het betrekken van bewoners bij beheer en beleid en
het bevorderen van leefbaarheid in wijken en buurten worden meegewogen in de besluitvorming en dragen bij aan het maatschappelijk rendement van een organisatierond het vastgoedbezit.
Het is evident, dat dit maatschappelijk rendement vaak ten koste gaat van het economisch rendement.
Het in praktijk brengen van deze maatschappelijke functie zal leiden tot een extra financieel risico, waardoor de continuïteit wellicht niet (meer) voldoende is gewaarborgd. Dit risico vormt samen met het eerder beschreven rendement financieel (en maatschappelijk) de basis voor een solide portfolio-analyse.
Hierbij worden complexen gepositioneerd op basis van risico en rendement
Fintres heeft op basis van de bestaande financieringsstructuur (WSW) het continuïteitsrisico meetbaar gemaakt.
Daarnaast is er ruimschoots kennis van verschillende waarderingssystemen en van het meten van het maatschappelijk rendement.
Op basis van deze elementen kan er een portfolio-analyse worden gemaakt, waarbij in de risico-rendementverhouding expliciet rekening wordt gehouden met de maatschappelijke functie van woningbouwcorporaties.
Op basis van deze elementen kan er een solide portfolio-analyse worden gemaakt, waarbij complexen gepositioneerd kunnen worden
op basis van hun risico-rendementsverhouding.
Benchmarking
Hoe rendeert ons vastgoed ten opzicht van het vastgoed van een collega-organisatie?
Hoe efficiënt beheren wij ons vastgoed ten opzichte van andere deelnemers ?
Op welke onderdelen zijn we beter, en op welke minder?
Typisch vragen die op basis van benchmarking kunnen worden beantwoord.
Een dergelijke benchmark (ROZ/IPD) bestaat voor de commerciële vastgoedbeleggers al langere tijd.
Deze ROZ/IPD index dient ook als basis voor de Aedes corporatie index (AEDEX).
De aedex die nu al enkele jaren bestaat, biedt woningbouwcorporaties de mogelijkheid zichzelf te spiegelen aan een benchmark van alle sociale huisvesters.
De AEDEX is de experimentele fase inmiddels ontgroeid en biedt waardevolle informatie voor de deelnemers.
De gedachtevorming over:
* het meten van economisch en maatschappelijk rendement
* het waarderen van vastgoed en
* het vergelijken van uitkomsten met anderen is een zeer leerzaam proces gebleken en biedt de mogelijkheid tot het beoordelen van de eigen prestaties in een breder perspectief.
Weten hoe andere corporaties presteren, geeft een andere kijk op de eigen prestatie en kan aanleiding zijn het voorgenomen beleid op bepaalde punten bij te stellen of te heroverwegen.
De uitkomst van de Aedex kan door de deelnemer als belangrijke sturingsvariabele gebruikt worden, waarmee externe benchmarking en intern beleid op elkaar kunnen worden afgestemd.

Fintres heeft zowel ervaring met het verzamelen van data ten behoeve van de index, alsook kennis van het formuleren van onderbouwde aannames en gedegen uitg

Modelbouw
Bij Fintres wordt indien nodig via modelmatige ondersteuning naar oplossingen of oplossingsrichtingen gezocht. Hierbij wordt gebruik gemaakt van door Fintres zelf ontwikkelderekenmodellen of bestaande modellen (zoals bijvoorbeeld WALS& FMP, SG-treasury). Nog belangrijker dan het weten hoe rekenmodellen functioneren is kennis van de tekortkomingen van deze modellen. Bij het vereenvoudigen van de (economische) werkelijkheid naar een theoretisch model worden er immers altijd aannnames gedaan. Hoewel het hier in het algemeen om verantwoorde aannames en veronderstellingen gaat, kunnen deze in specifieke gevallen leiden tot volstrekt verkeerde uitkomsten.
Kennis van rekenmodellen is van belang,kennis van de tekortkomingen ervan is nog belangrijker.
Fintres heeft beide

Fintres

Bekkerstraat 111

3572 SE Utrecht

030-2715369

M- 06 51724493